Résiliation de bail (art L 411-34 du code rural)

Quels sont les différents cas de résiliation ?  

• en cas du décès du preneur, des règles  particulières s'appliquent.  
• en cas de défaut de paiement du fermage  
• agissements du preneur de nature à  compromettre la bonne exploitation du fonds  
• changement de destination du fonds.

1) En cas de décès du preneur, qui pourra continuer le bail ?

Le bail continuera au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.  

Si plusieurs demandes sont réalisées, ce sera le tribunal paritaire des baux ruraux qui se prononcera en fonction des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation.

A compter du décès de leur auteur, les ayants droit du preneur ont la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois.  

Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, alors la résiliation peut au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours ou soit à la fin de l'année culturale suivante.

2) Défaut de paiement  

Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Le bailleur devra délivrer deux mises en demeure au preneur.

Les deux défauts de paiement peuvent être séparés : le premier manquement est comptabilisé et le second peut intervenir à un moment quelconque du bail.

Comment constate-t-on le défaut de paiement ?

La mise en demeure doit être postérieure à l'échéance. Elle est faite par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L 411-53 du code rural relatifs à la perte du droit de renouvellement de bail pour défaut de paiement, notamment la résiliation.  

3) Agissements du preneur de nature à  dégrader le fonds loué  

• défaut d’entretien  
• mauvaise exploitation du fonds

4) Résiliation de bail en application d'un plan d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols (art L 411-32 du code rural)  

La résiliation est notifiée au preneur par acte extrajudiciaire et prend effet un an après.

L'engagement du propriétaire pour le changement de la destination du fonds devra être réalisé au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut réclamer une indemnité pour perte de jouissance que s'il se trouve dans l'obligation de quitter les lieux avant la date d'expiration du bail.